전월세 초보에게 정보를 드려요. <전세사기 편>

전월세 초보에게 꼭 필요한 정보를 알려드립니다.

1. 가장 흔한 전세사기

 
' 전세값 부풀리기'
예) 3억원짜리 빌라를 3억 5,000만 원에 전세를 줍니다.
그리고 보증금을 돌려줄 만한 경제력이 없는 이에게 그 명의를 넘깁니다.
이렇게 되면 임차인은 보증금을 돌려받을 방법이 없어져서 어쩔 수 없이, 경매 or 무한임차를 하게 됩니다.
경매에서 그 주택을 낙찰 받기도 하는데, 낙찰가가 보증금보다 낮은 경우가 대다수라, 그 차액만큼 피해를 봅니다.
 
이런 수법에 속을수 있냐고 하는데,
혹할만한 계약조건이 문제입니다. 적은 계약금만 받고 나머지는 전세대출로 충당하게 한 뒤, 그 이자를 1년이나 일정기간 대신 내주겠다고 약속하는 것. 이러한 방법으로 많은 신혼부부나, 첫 전세대출받은 사람들이 속고 있다.
 
또 다른 방법
 

빌라의신

서울을 포함한 수도권애서 빌라 3,593채를 무갭투자로 사들인 뒤 세금 72억 원을 내지 않아 자기 소유 주택 100채에 압류가 걸린 사건
 
 


 

 세모녀의 사기

최근에, 빌라 약 500채를 의도적으로 깡통전세 구조로 만들어 놓고, 피해자 355명의 795억 원을 가지고 먹튀 한 사건
 
 


 

수원근저당

17명의 피해자에게 깡통전세 빌라를 빌려주고 보증금 20억 5000만 원을 챙긴 사건, 피해자가 전입신고를 하기 전 해당 빌라를 담보로 대출을 받고 근저당권을 설정하는 방식
(수원 같은 경우는 S사 단지가 있어서, 사회 초년생이 특히 당하기 쉬워. 본인이 불편하더라도 1~2년은 기숙사 생활한 뒤에 주변시세, 등 주워듣고 조사 후 자취를 시작하는 걸 추천)
 
 

빌라왕

임차인의 보증금으로 다른 집을 사들이는 일명 '돌려 막기' 수법이다.
빌라 1139채를 매입해 피해자 1인당 최소 1억 원대에서 수억 원대의 피해를 보게 한 사건.
 
 
 
전세사기는 시세확인이 어려운 빌라나 전세가율이 높은 곳에서 쉽게 발생
서울주거포털에 따르면 서울에서 빌라 전세가율이 가장 높은 지역은

• 강서구(96.7%)
• 금천구(92.8%)
• 양천구(92.6%)
• 관악구(89.7%)
• 강동구(89.6%)
• 구로구(89.5%)
  등 90% 육박하는 수준 (22년 8월 기준)

 

• 무갭투자: 전세가가 매매가보다 높거나 큰 차이가 없는 집을 본인돈을 한 푼도 들이지 않고 매입하는 행위

 
 

• 압류: 이른바 '빨간딱지'라고 불리는 스티커를 붙여 임대인의 집안 살림을 강제로 확보하는 집행

 
 

• 깡통전세: 임대인의 주택담보대출금과 임차인의 보증금을 합한 금액이 집값의 80%를 넘는 경우 전세 계약만기 이후 임차인이 임대인에게 보증금을 돌려받을 때 문제가 생길 수 있어. 임대인이 주택감보대출금을 제때에 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 수 있고, 경매에서 낙찰된 금액으로 대출금을 갚고 나면 임차인 엥겔 돌려줄 보증금이 모자랄 수 있기 때문이다.

 

• 근저당권: 임대인의 부동산을 담보로 설정하고 문제 발생 시 다른 채권자(돈을 빌려준 이)보다 먼저 채무(빚을) 변제받는 걸 뜻해.

 

• 전세가율: 매매가 대비 전세가의 비율, 10억 원짜리 집의 전세가 8억 원 이면 전세가율은 80%

 

전세 사기가 사라지지 않는 이유

임차인고 ㅏ임대인의 정보 비대칭문제, 임대인은 자기 집과 관련한  집이나 세금 문제 등에 대해 잘 알지만,
임차인은 그걸 몰라 피해를 입는다. 심지어 현행 제도는 전세보증금을 상습적으로 떼먹는 악성 임대인에 대한 정보도 제공하지 않아 아쉬움이 크다.
 
 

깡통전세는 다른 건가?

분명히 다르다. 전세 사기는 애초에 보증금을 떼먹을 생각으로 계약을 하고, 반면 깡통전세는 집값과 전셋값이 떨어져 기존 보증금 수준으론 임차인을 구하지 못할 때 생긴다. 즉, 전셋집이 깡통전세가 됐다고 해서 전부 전세 사기는 아니라는 뜻
 

그럼 깡통전세는 사기가 아닌가?
깡통전세도 전세 사기로 발전할 수 있다. 하지만 사기로 처벌받을 가능성이 커지면 임대인은 어떻게든 형사처벌을 피하기 위해 보증금을 돌려주려고 노력할 거라는 게 전문가들의 의견이다.
 
 
 

전세사기 예방하기

가장 널리 알려진 예방책은 '전세보증금반환보증(보증보험)'에 가입하는 것
물론 모든 임차인이 이 상품에 가입할 수 있는 건 아니다. 보증보험마다 다르다.
 
HUG와 SGI서울보증의 상품은 임대차 기간이 1년 이상이면서 계약기간의 절반 이상이 남아야 가입할 수 있다.
가령 선순위 채권이 없는 시가5억 원에 보증금이 4억원인 수도권 아파트에서 HUG 상품(전세보증금반환보증)에 가입하면 1년 보험료는 약 48만원(집값 대비 전셋값 80%이하, 보증료율 연 0.122%) 참고로 보증금이 수도권은 7억원 이하, 이외지역은 5억원 이하여야 이 상품에 가입할 수 있다. (23년 3월 기준)
 

보증보험에 가입해도 사기를 당한다.

최근 전세 사기번은 'HUG 보험보증에 가입하면 안전하다'는 식으로 임차인을 안심시키기도 한다.
그렇게 비싼 전세가로 계약을 맺고 잠적을 해버리는 사고가 발생
하지만 사기번의 의도와 상관없이 실제로 보증보험에 가입하면 HUG를 통해 보증금을 받을 수 있다. 시간이 조금 걸릴지도 모르지만, 참고로 22년엔 5,443건의 보증금반환보증 사고가 발생해 그 금액이 처음으로 1조 원을 넘겼다고 한다.
 

■ 보증보험에 가입했는데 전세 사기를 당하면?

1. 먼저 임차인은 임대인에게 전세 계약 해지를 통보해야 한다.
3. 그런데도 임대인이 계약 만료 후 보증금을 돌려주지 않으면 보증기관이 임차인에게 대신 보증금을 지급하고 나중에 임대인에게 구상권을 청구한다.

 
 
최근 정부가 내놓은 스마톤앱(안심전세 앱) 이걸로 수도권 빌라와 50 가구 미만 소형 아파트시세, 전세가율, 보증금반환보증사고 건수 등을 확인할 수 있다. 또 해당 주택에 입주하는 게 안전한지 여부도 알려준다.
예) 앱에 주소를 넣으면 '시세 3억 원, 인근지역 전세가율 70%, 경매 낙찰가율 60% 라는 정보가 뜨고 '3억 원으로 계약할 시 1억 2,000만 원의 손실 가능성이 있다. 같은 안내를 받을 수 있다.
지금 23년도 현재는 임대인이 안심전세앱에서 본인정보를 조회해 그 화면을 임차인에게 보여주는 방식으로 정보를 제공하고 있다. 하지만 23년 9월부터 악성임대인의 이름, 나이, 주소, 보증금 반환 채무에 관한 정보 등 신상을 볼 수 있게 될 전망이다.
즉 임차인이 계약 과정에서 정보를 살펴 전세 사기를 예방할 수 있게 되는 셈이다.
 

전세권 설정

전세권 설정은 '제가 집을 빌리는 사람입니다.'라고 서류에 표시하는 것
전세금 받을 권리를 등기에 명시하는 행위라고 할 수 있다. 전세원을 설정해 두면 전세보증금과 관련해 문제가 생겼을 때 다른 채권자보다 먼저 변제받을 수 있다.
*집주인의 동의가 필요하다.
하지만, 집주인의 동의 없이 할 수 없다. 등기부등본에 전세권 내용을 기재하는 과정에서 임대인의 주민등록 초본, 인감증명서, 인감도장 등기권리증이 필요하기 때문이다.
권리를 명시한다는 점에서 확정ㅇ일자, 전입신고와 같은 효력이 있지만,
집주인의 동의가 필요하다는 점이 다르다. 
간혹 전세권설정에 대해 여부를 물었을 때 안 좋아하는 집주인도 있다.(전세권설정이 되어있으면 대출이 안됨)
 
수수료가 비싸다.
전세권 설정에 드는 비용은 대체로 임차인이 부담한다.
등록세, 지방교육세, 등록수수료, 법무사 수수료 등이 있는데
구체적인 비용은 아래와 같다.
 

• 등록세: 전세보증금의 0.2%
• 지방교육세: 등록세의 20%
• 등록 수수료: 부동산당 10,000원~15,000원
• 법무사 수수료: 평균 20~30만 원

신청한 날부터 효력이 생긴다.
이사나 전입신고를 하기 전에 전세권을 설정할 수 있다.
일반적으로 신청한 다음 날부터 효력이 발생하는 '확정일자'와 달리 신청 당일부터 효력이 발생한다.
 
 

전세보증금 반환보증

보증금을 돌려받지 못할 때 보험회사가 집주인 대신 보증금을 지급하는 보험
전세권 설정이 되어 있으면 해지해야 이 보험에 가입할 수 있다. 따라서 임차인이라면 전세금설정과 전세보증금 반환보증 중 하나를 선택해야 한다.
 
*집주인의 동의가 필요 없다.
임대인의 동의가 필요하지 않아 편리하다. 보험인만큼 가입만 하면 안전하게 보증금을 지킬 수 있다.
단, 계약 기간이 만료되기 최소 6개월 전에 들어야 한다. 이 시기를 놓치면 가입을 할 수 없다. 간혹 근저당 등 집의 상태에 따라 가입할 수없기도 한다.
 
3개의 기관이 있다.
주택도시보증공사(HUG)
주택금융공사(HF)
서울보증보험(SGI) 이렇게 총세대의 기관에서 가입할 수 있다.
보증기간의 심사를 거쳐야 한다. 보증기관에 따라 가입할 수 있는 한도와 주택유형 보험료는 다르다.
 
 
 

자료참조: 카뱅 돈이 되는 이야기

 
 

끝맺음

저도 20대 초반에 깡통전세에 들어가 3년 고생했었습니다.
전세권설정자도 많았고, 저의 순위가 돌아올까? 걱정에 잠도 못자고 어린 저에게 너무빠른 인생교육이었습니다.
그래서 전세에대해 공부도 많이하고 나름 20대 중반에는 부모님 못지않은 전세에대한 지식을 가지고 있었지요.
다가구주택이 총 빚이 2억이 넘었고, 경매시작가가 1억6천? 쯤이었는데 7천에 낙찰됨..
근데 저만 전세였고 나머지 세입자는 월세였다는사실도 처음알았습니다.
낙찰후 공판 법원에 어린나이에 처음참여를 했습니다. 
다행?이게 당시 지역 보호금액 커트라인이라서 전세권설정자들보다 선순위였어요.
저는 그 법원판결 나자마자 집문서들고 판사님한테 가서 도장받고 입금확인서? 같은걸 받고
법원에있는은행에서 전세금을 돌려받을수있었습니다.

사회 초년생이나, 신혼부부 분들이 힘든일을 겪지 않았으면 하는 바램입니다.
신축빌라나 아파트라고 좋은거 아니고, 안전한거 아닌거,
오히려 구축보다 신축에서 사기가 더 쉽다고합니다.
 '새것'만 좋아하는 사회 초년생, 또는 젊은층 사람들의 심리를 파고 든것이죠.